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城建部9000億保障性住房計(jì)劃被指加重樓市觀望氣氛

作者：鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)    
時間：2009-12-23 10:05:39 [收藏]

    保障房的大量入市，對商品房價格影響不容小覷。因此9000億元將用于保障房建設(shè)的計(jì)劃甫一出臺，立即引發(fā)一片爭議聲。

    日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，未來3年計(jì)劃全國投資9000億元用于保障性住房。該計(jì)劃一出，爭議聲四起。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將加重中低收入者的觀望心態(tài)，對開發(fā)商存量房銷售帶來更大壓力。

    但也有專家表示樂觀態(tài)度?！氨Ｕ戏亢蜕唐贩康哪繕?biāo)群體存在差異，因此9000億保障房計(jì)劃的出臺對整體樓市影響并不大。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示。而在不少業(yè)內(nèi)人士看來，政府的這項(xiàng)決策目前也還只是一張“空頭支票”，能否落到實(shí)處仍是未知數(shù)。

    分流需求 商品房壓力更大

    按照建設(shè)部的投資計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)適用房加國有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量將超過600萬套，平均每年供應(yīng)量逾190萬套。而據(jù)了解，2006年全國住房銷售量是500多萬套，2007～2009年大致維持在550萬套左右的規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果未來3年住房成交量穩(wěn)定，那么經(jīng)濟(jì)適用房將再分流商品房市場超過30%的份額。

    資深房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，9000億元投入保障房，打亂了市場預(yù)期，市場上一部分人本應(yīng)進(jìn)入便宜的商品房市場，但受保障房的影響，轉(zhuǎn)向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求，這將延長正處于下降周期的房地產(chǎn)市場調(diào)整期。

    更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9000億元投入保障房會加重中低收入者的觀望心態(tài)，對低端、郊區(qū)商品房造成一定負(fù)面影響。盡管保障房的目標(biāo)群體進(jìn)行了明確的定位，但現(xiàn)在能承受4000多元/平方米平均售價的購房者，可能也是商品房的有效需求者。

    韓世同認(rèn)為，保障房的實(shí)施是一個動態(tài)的過程，應(yīng)該在未來根據(jù)市場情況不斷調(diào)整保障房和商品房的比例，才能確保住房市場的真正健康。


    加重觀望氣氛 樓價或再跌

    限價房和經(jīng)濟(jì)適用房對同區(qū)域的商品房的銷售價格影響匪淺。據(jù)了解，當(dāng)金沙洲區(qū)域某限價房的最高限價在6000多元/平方米時，同區(qū)域的多個商品房就以“比限價房還便宜”的銷售價推出。

    據(jù)某知名中介機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，如果這些保障性住房全面實(shí)施，去年到今年的保障性住房將占新增供應(yīng)量的25%左右，對未來開發(fā)商現(xiàn)有項(xiàng)目的價格及交易量將造成一定的下行壓力。

    某知名專家分析，如果保障房占商品房市場需求的30%，意味著商品房市場30%份額被分流，價格也將下跌30%才能達(dá)到市場平衡?？傮w來說，保障房的大量入市對商品房價格影響不容小覷。

    中國資深房產(chǎn)專家陳真誠認(rèn)為，3年內(nèi)在全國投資9000億元建保障性住房，在一定時期內(nèi)，會把房地產(chǎn)市場中的一些中間需求拉向住房保障方面，減少商品房需求，從而影響供求關(guān)系預(yù)期，在一定程度上導(dǎo)致商品房市場上更多的人觀望或繼續(xù)觀望，乃至棄購，將導(dǎo)致房價進(jìn)一步繼續(xù)下降。


    未來住房供應(yīng)格局或?qū)⒏淖?br />
    據(jù)規(guī)劃，在未來3年里，預(yù)計(jì)有700多萬套保障性住房供應(yīng)到市場上。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果這個計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的話，房地產(chǎn)的格局將會發(fā)生重大變化，商品房將會向保障性住房看齊，市場將以保障房為主導(dǎo)。

    SOHO中國董事長潘石屹日前表示，開發(fā)商主要是住宅開發(fā)商的生存狀態(tài)也會發(fā)生根本的變化。前些年住宅開發(fā)商的商業(yè)模式、生存空間是普通住宅。而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代，這些住宅開發(fā)商的生存空間將會面臨很大的壓縮。

    焦點(diǎn)1 對房價的影響？

    sohu中國董事長潘石屹:房價將向保障房靠攏

    國家在這次擴(kuò)大內(nèi)需中安排了9000億的資金用于保障性住房建設(shè)，如果這個計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的話，房地產(chǎn)的格局將會發(fā)生重大變化。普通住房無論從數(shù)量上還是從房價上都會和保障性住房看齊，以保障性住房為主。與此同時，開發(fā)商主要是住宅開發(fā)商的生存狀態(tài)也會發(fā)生根本的變化。前些年住宅開發(fā)商的商業(yè)模式、生存空間是普通住宅。而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代。

    中國資深房產(chǎn)專家陳真誠:房價或繼續(xù)下滑

    未來3年在全國投資9000億元建保障性住房，說明政府已發(fā)現(xiàn)并重視房地產(chǎn)所存在的問題，并著手解決中低收入老百姓的住房問題。

    目前，國內(nèi)房地產(chǎn)面臨的最主要實(shí)際問題是房價過高、供大于求。因此，政府的這一決策會在一定程度上導(dǎo)致商品房市場上更多的人觀望，乃至棄購，導(dǎo)致房價進(jìn)一步繼續(xù)下降。 信息時報(bào)記者 徐鳳
    焦點(diǎn)2 開發(fā)商何去何從？

    時代地產(chǎn)負(fù)責(zé)人:若全部落實(shí)，危機(jī)大于商機(jī)

    9000億保障房的出臺對開發(fā)商和當(dāng)下樓市不會有什么影響。因?yàn)槟壳俺鰜淼闹皇且粋€綱要性文件，能否如實(shí)執(zhí)行還是未知數(shù)。比如9000億元是否會全部都投入使用？不同城市又會分多少？這些都很難說。

    當(dāng)然，以后如果全部都落實(shí)的話，對開發(fā)商來說，肯定會是危機(jī)大于商機(jī)。

    白云區(qū)某小型開發(fā)商總經(jīng)理:還只是“空頭支票”

    對我們開發(fā)商來說，9000億保障房計(jì)劃出臺帶來的危機(jī)和沖擊并不大，更大的是對心理預(yù)期的影響。

    目前保障房的各種動作還未落實(shí)，甚至可說是一張“空頭支票”。而保障房建好后，會不會過剩又是一個問題。開發(fā)商對以后的預(yù)期擔(dān)心，主要體現(xiàn)在如果保障房供過于求，政府會否將保障房變相成另一種商品房？這樣對開發(fā)商來說，就成為了一種競爭。

    焦點(diǎn)3 有何建議

    華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng):不如按人頭補(bǔ)貼

    如果每年進(jìn)行3000億元的保障性住房建設(shè)，可能最后會導(dǎo)致房地產(chǎn)的真正投資不斷下滑。到目前為止，我們已下滑了將近4500億元。

    從全國來說，我們這次要建的保障型住房大概是750萬套，而中國實(shí)際上符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的大概不超過480萬戶；如果政策按人頭補(bǔ)貼，可能效果好于大量建房子。

    中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜:建議以廉租房為主

    如果保障性住房大部分是建廉租房，那么對房地產(chǎn)市場就不會有影響；但如果是建成經(jīng)濟(jì)適合房，那么對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響則很大，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房上市后會拉低周邊樓盤的價格。所以，建議保障性住房計(jì)劃應(yīng)以廉租房為主。

    合富輝煌首席市場分析師黎文江:政府收購再租售

    其實(shí)，解決低收入人群的居住問題，不一定非要建保障房，政府部門可收購價廉的一手或二手商品房，再以低價的形式租售給受保障群體；或者按人頭補(bǔ)貼給低收入者，讓他們自己購買稱心如意的房子，這些措施的效果要好于建保障房。
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