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我國(guó)住宅短壽的根源

作者：鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)    
時(shí)間：2009-12-23 10:05:50 [收藏]
　　隨著改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)及深入，城鄉(xiāng)民眾人均居住面積正逐年增長(zhǎng)，但是住宅的質(zhì)量及居住人性化程度并沒(méi)有相應(yīng)提高，甚至出現(xiàn)了城市房?jī)r(jià)巨幅飆升而住宅質(zhì)量大幅下降的現(xiàn)象。與英國(guó)住宅房屋平均使用年限77年、美

    　　隨著改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)及深入，城鄉(xiāng)民眾人均居住面積正逐年增長(zhǎng)，但是住宅的質(zhì)量及居住人性化程度并沒(méi)有相應(yīng)提高，甚至出現(xiàn)了城市房?jī)r(jià)巨幅飆升而住宅質(zhì)量大幅下降的現(xiàn)象。與英國(guó)住宅房屋平均使用年限77年、美國(guó)住宅房屋平均使用年限55年相比，中國(guó)住宅平均使用年限過(guò)短的現(xiàn)象十分突出。住宅平均使用年限過(guò)于短少已經(jīng)成為一個(gè)不容回避的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題。

    　　第一，城鎮(zhèn)普遍存在且日趨嚴(yán)重的中國(guó)住宅平均使用年限過(guò)短的現(xiàn)象。住宅社區(qū)規(guī)劃的不合理及綠色居住概念的缺少、住宅設(shè)計(jì)的先天缺陷及建筑的粗糙，導(dǎo)致中國(guó)絕大多數(shù)住宅每隔8年~10年就過(guò)時(shí)；住宅過(guò)時(shí)，不僅刺激有一定經(jīng)濟(jì)支付能力的居民不斷購(gòu)買所謂“更好的房子”,而且也刺激地方政府不斷進(jìn)行城市拆遷。無(wú)論是北京、上海、杭州等大城市，還是合肥、濟(jì)南、鄭州等中等城市，大量建成8年~10年的房子。

    　　第二，住宅使用年限過(guò)短加大了民眾所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)成本并導(dǎo)致自然資源浪費(fèi)。住宅使用年限直接影響著一個(gè)人一生買房所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)成本，住宅使用年限越長(zhǎng)，民眾一生中買房所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)成本越小，住宅使用年限越短，民眾一生中買房所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)成本越大。在中國(guó)大中小城市普遍存在的拆遷現(xiàn)象，似乎更能充分說(shuō)明住宅使用年限與民眾所承擔(dān)經(jīng)濟(jì)成本的關(guān)系。

    　　據(jù)不完全的抽樣調(diào)查顯示：北京、上海、天津等大城市在過(guò)去5年的拆遷房中，有近51.7%%的房子壽命不足25年。這些壽命不足25年的房子，無(wú)論是房改房也罷，還是私房也罷，只要被拆遷就會(huì)加大這些業(yè)主的經(jīng)濟(jì)成本。除了城市以外，農(nóng)村居民住宅使用年限更短。山東、河南兩省的抽樣調(diào)查顯示，農(nóng)村住宅平均壽命約為18年，在許多農(nóng)村地區(qū)，建新房已成為家庭負(fù)擔(dān)最重的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)成本。

    　　中國(guó)住宅平均使用年限過(guò)短的直接原因，是住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)環(huán)節(jié)存在缺陷。但是，住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)缺陷背后還存在的一個(gè)重要問(wèn)題就是，宅基地的土地制度問(wèn)題。改變宅基地70年土地使用權(quán)的現(xiàn)狀，以住宅土地所有權(quán)替代使用權(quán)，可以為延長(zhǎng)中國(guó)住宅平均使用年限奠定土地產(chǎn)權(quán)制度基礎(chǔ)。

    　　城市土地國(guó)家所有與農(nóng)村土地集體所有，是建國(guó)以來(lái)所形成的基本土地制度框架，宅基地的土地制度改革必須實(shí)行城鄉(xiāng)分類改革。其一，城市宅基地的土地使用權(quán)有條件地轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厮袡?quán)，條件為城市商品房的住宅業(yè)主連續(xù)住滿15年或25年；其二，農(nóng)村宅基地的土地使用權(quán)無(wú)條件地轉(zhuǎn)為土地所有權(quán)，也就是農(nóng)村住宅的業(yè)主無(wú)償獲得宅基地的土地所有權(quán)。城鄉(xiāng)宅基地分類改革，把宅基地所有權(quán)有條件或無(wú)償賦予住宅業(yè)主，僅僅是奠定了實(shí)施“一百年甚至兩百年住宅”建設(shè)計(jì)劃的土地產(chǎn)權(quán)制度基礎(chǔ)。“一百年甚至兩百年住宅”可以稱為綠色長(zhǎng)壽住宅，其建造成本要高于一般住宅。因此，需要其他配套政策支持，引導(dǎo)公眾認(rèn)同并選擇綠色長(zhǎng)壽住宅。第一，出臺(tái)支持綠色長(zhǎng)壽住宅的財(cái)政補(bǔ)貼及稅收優(yōu)惠政策；第二，把住宅的綠色系數(shù)與壽命系數(shù)引入到商品房的價(jià)格機(jī)制中；第三，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)與建設(shè)幾百年不過(guò)時(shí)而且有質(zhì)量保障的住宅。應(yīng)在宅基地產(chǎn)權(quán)制度改革的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)幾百年不過(guò)時(shí)的住宅，鼓勵(lì)建筑商建設(shè)幾百年不倒的房子。這些幾百年不過(guò)時(shí)及不倒的住宅房屋，既是中國(guó)改革開(kāi)放國(guó)力提升的見(jiàn)證載體，也是向后人傳承文化的歷史載體。

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