中國建筑金屬結構協(xié)會
建筑鋼結構分會主辦
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河北藁城駐珠海辦事處在珠海成立“珠海銀豐工貿(mào)發(fā)展公司”(下稱銀豐公司)，從事地產(chǎn)開發(fā)，并向藁城信用社借貸1.1億元拖垮信用社，此事經(jīng)南都披露后引起廣泛關注。記者連日調查發(fā)現(xiàn)，作為珠海曾經(jīng)最大的爛尾樓，這棟26層高，并一度頭頂“前山地標”殊榮的銀豐大廈荒廢至今。
據(jù)不完全統(tǒng)計，上世紀90年代因宏觀調控，房地產(chǎn)過熱遺留在珠海的爛尾樓超過百棟，總面積超過100萬平米。這些爛尾樓很多分布在城市主干道乃至黃金地段，成為了城市的“傷疤”。近幾年，隨著房地產(chǎn)回暖，大部分爛尾樓得以“咸魚翻生”，重新盤活，不過，仍有不少諸如銀豐大廈這樣的爛尾樓因涉及產(chǎn)權、債權債務錯綜復雜等原因，至今依然爛在繁華城區(qū)。
如何徹底解決城市爛尾樓，是擺在政府面前的一道難題。據(jù)珠海市城市更新管理辦公室的相關人士介紹，珠海市已經(jīng)委托市國土資源局制定關于爛尾樓處置的具體辦法，目前正在征求部門意見。
出生
全民南下炒房熱中誕生
1990年，沿海的房地產(chǎn)業(yè)剛興起不久便出現(xiàn)過熱的局面，以地皮為例，當時一塊一百平米的地皮，從政府手中花一萬多塊錢拿到手，開價十二三萬，大把人排隊要買。很多內地的政府部門也不惜掏空財政，大舉從銀行借貸，通過在特區(qū)成立辦事處投資房地產(chǎn)，都想從中撈一筆。
家住前山的鐘先生一直都鬧不明白，銀豐大廈在這么好的位置，怎么會爛尾？爛尾了怎么至今都盤活不了？
“樓已經(jīng)基本上建好，就這么爛尾，而且爛在珠海最繁華交通要道的前山橋，實在太可惜了”，鐘先生說。
工商登記資料顯示，1993年，河北藁城市政府駐珠海辦事處投資成立了珠海經(jīng)濟特區(qū)銀豐工貿(mào)發(fā)展公司，“投資額為500萬元人民幣”。河北藁城市政府駐珠海辦事處公司是銀豐公司的全資投資人，公司一成立，即于當年選擇進軍了熱火朝天的房地產(chǎn)業(yè)，在今天的前山立交橋東側動工興建銀豐大廈。
有26層樓高的銀豐大廈一度頂著“珠海前山地標”的頭銜極負盛名。鐘先生說，銀豐大廈建立之初，整個前山最高的樓房也不過十幾層。但出人意料的是，在封頂并完成主體框架結構后，銀豐大廈卻因為種種原因爛尾了。
而在珠海幾名房地產(chǎn)業(yè)界人士眼中，由藁城市政府駐珠海辦事處投資開發(fā)的銀豐大廈，從一開始就是個錯誤。
“它在一個錯誤的時間，選擇了一個錯誤的行業(yè)”，珠海一名不愿具名的資深房地產(chǎn)人士表示，1990年，沿海的房地產(chǎn)業(yè)剛興起不久便出現(xiàn)過熱的局面，以地皮為例，當時一塊一百平米的地皮，從政府手中花一萬多塊錢拿到手，開價十二三萬，大把人排隊要買，一塊地倒騰一次就上漲了十余倍。
在珠海從事建筑的建筑商王燕告訴南都記者，當時炒地皮、炒房都沒了理智，大家買地建房甚至懶得實地看一眼，直接從政府那里看一下規(guī)劃圖，在上面挑一塊地，然后第二天從銀行轉賬辦手續(xù)。不少人等買完了，才發(fā)現(xiàn)自己買的地還是一片大海，原來政府只是打算在那里填海造地，鬧出了不少笑話。而當時由于法規(guī)不完善，在暴利的驅使下，很多內地的政府部門也不惜掏空財政，大舉從銀行借貸，通過在特區(qū)成立辦事處投資房地產(chǎn)，都想從中撈一筆。
爛尾
中央調控資金鏈終斷裂
在樓市蕭條的大背景下，銀豐公司為了讓銀豐大廈能夠建起來，除了向自己的信用社借貸1.1個億，還對外大量借貸，欠下了不少外債，由于牽扯到很多債權、產(chǎn)權問題，最終還是爛尾了。
1992年，鄧小平南巡，進一步明確改革開放的基調后，一度被視為商品經(jīng)濟代表的“商品房開發(fā)”更是達到了巔峰。珠海西區(qū)房地產(chǎn)商賈永清也在此時加入了房地產(chǎn)業(yè)。他證實說，改革開放，幾乎全國的資金都涌入了廣東，而在1992年到1993年間，相當多的資金又都涌入了樓市，當時幾乎全民炒樓、炒房，企業(yè)就不用說了。他老家湖南一所學校甚至將老師工資全部截留用來炒樓。不料1993年底，中央實行宏觀調控，樓市泡沫出現(xiàn)，很多房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，導致樓房爛尾，這所學校的老師工資也都打了水漂，“如果翻開這幾年的報紙，你能看到很多因為南下廣東、海南炒房、炒地皮的人，把單位的錢都虧空的報道。”
賈永清介紹，1993年，當時公務員的平均工資才兩三百塊錢，而市區(qū)的樓房最高已經(jīng)賣到了兩千多一平米，但到了年底，當宏觀調控施行后，很多開發(fā)商為回籠現(xiàn)金，只好降低房價，從兩千降到了六七百，甚至五百，但也沒多少人買房，樓盤就爛掉了。
當樓市泡沫襲來，藁城市政府駐珠海辦事處1993年剛開發(fā)的銀豐大廈同樣陷入了資金緊張的困境。
但比起私人老板，有政府背景的珠海銀豐工貿(mào)公司此時的境遇要好得多。網(wǎng)上公開資料顯示，騎虎難下的銀豐公司從1995年至1998年陸續(xù)從河北藁城信用社借貸了1.1個億。值得一提的是，當時銀豐公司的總經(jīng)理兼法人張國良此前分別擔任藁城市駐珠海辦事處主任、藁城信用社主任和藁城財政局副局長。
據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》此前報道，在樓市蕭條的大背景下，銀豐公司為了讓銀豐大廈能夠建起來，除了向自己的信用社借貸，還對外大量借貸，欠下了不少外債，由于牽扯到很多債權、產(chǎn)權問題，最終還是爛尾了。以至于銀豐公司現(xiàn)任總經(jīng)理王素軍早些時候在接受本報記者采訪時稱，公司從成立起便沒怎么運作，因為“一開始就投資失敗，資金無法收回”。
南都記者近日走訪銀豐大廈時看到，這里雜草叢生，垃圾成堆，還住著不少住戶。大廈二樓一位40多歲的住戶告訴南都記者，這里約摸住了二十多人。他們從大廈周邊居民的家中接來電線和水管，并安裝了衛(wèi)星接收裝置?？粗罩辛鑱y接駁的電線，讓人忍不住捏了一把冷汗。
南都記者了解到，銀豐大廈一度是“珠海建造最早，最高的爛尾樓”，直到2004年，位于香洲區(qū)情侶路北堤、面朝大海、30多層高的“三海大廈”爛尾，這一頭銜才易主。
盤活
部分爛尾樓近年被盤活
南都記者綜合此前相關部門披露的數(shù)字統(tǒng)計，因1993年宏觀調控，開發(fā)商資金鏈斷裂導致爛尾的樓，在珠海超過了一百棟。而據(jù)珠海市住建局統(tǒng)計，截至2006年，珠海市區(qū)共有大大小小的爛尾樓50多棟，經(jīng)過近幾年的盤活，市區(qū)還有30多棟爛尾樓，其中大部分都處在城市黃金主干道。
銀豐大廈的爛尾絕非個案。南都記者綜合此前相關部門披露的數(shù)字統(tǒng)計，因1993年宏觀調控，開發(fā)商資金鏈斷裂導致爛尾的樓，在珠海超過了一百棟。
而這還只是保守估計，據(jù)珠海市住建局統(tǒng)計，截至2006年，珠海市區(qū)共有大大小小的爛尾樓50多棟，經(jīng)過近幾年的盤活，市區(qū)還有30多棟爛尾樓，其中大部分都處于城市黃金主干道。在珠海金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)，因90年代房地產(chǎn)過熱遺留的爛尾樓數(shù)目更為驚人。三灶鎮(zhèn)一位此前參與閑置樓盤盤活的知情人證實，截至2006年底，經(jīng)過摸底，三灶鎮(zhèn)還有83萬平方米的爛尾樓，差不多有一百棟。
上述爛尾樓中，除了銀豐大廈，很多都聲名顯赫，曾被許多珠海人視為驕傲，其中最具代表性的是上世紀90年代幾乎與銀豐大廈同時開工的珠海乃至全國三大標志性建筑———號稱中國最高的72層巨人大廈、60層的新世界貿(mào)易中心以及53層的金山時代廣場，這些項目一度受到媒體高度關注，也成為坊間津津樂道的話題，但諷刺的是，因為遭遇宏觀調控，樓市不景氣，1996年，三大建筑竟同時停工爛尾。
爛尾樓在城區(qū)扎堆，不僅有礙觀瞻，令浪漫珠海蒙羞，也常常成為三無、流浪人員聚集的場所，銀豐大廈、巨人大廈等諸多爛尾樓，如今都成為了廢品收購站和黑加工廠的窩點，滋生了嚴重的安全隱患。
據(jù)媒體2010年報道，一些人占用爛尾的珠海三海大廈做倉庫，未經(jīng)消防驗收便私自接駁電線，由于線路老化引起火災，整個三海大廈一樓被燒得一片狼藉。
不過，近年來，隨著房地產(chǎn)的迅速回暖，城區(qū)土地供應的日趨緊張和可建設用地的減少，過去曾被視為包袱和垃圾的爛尾樓又迎來了轉機。
多名房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，房價幾年內漲了幾倍，市區(qū)現(xiàn)在寸土寸金，目前已經(jīng)很難拿到新的土地，爛尾樓雖然不干凈，債權債務相對復雜，但大多占據(jù)好地段，又都是商住用途，自然成為地產(chǎn)商重要的投資目標。據(jù)住建局證實，目前珠海30多棟爛尾樓中近幾年大多都找到新開發(fā)商接手，被盤活或正在盤活。
難題
債權錯綜復雜無人敢接
三灶鎮(zhèn)此前盤活的爛尾樓南麗市場，由于債權債務錯綜復雜，盤活工作前后進行了二十年，直到2009年才理清，很多投資者都沒有這個耐心和決心等這么久。
不過，銀豐大廈至今仍沒有任何起色。
對于銀豐大廈遲遲未能盤活的原因，南都記者此前曾數(shù)次實地探訪珠海銀豐工貿(mào)發(fā)展公司，但除了第一次撞見過公司現(xiàn)任總經(jīng)理王素軍外，此后都是大門緊鎖，不見人蹤。連日來，南都記者也多次撥打了王素軍的電話，但王素軍不愿接受采訪，“你們問這些事干什么，我沒有什么好說的”，隨即掛斷電話。
南都記者從側面了解到，過去的數(shù)年里，銀豐公司一直沒有放棄盤活銀豐大廈的努力。居住在銀豐大廈的多名住戶及多名常年在銀豐大廈外攬活的貨車司機均證實，這幾年，隔三岔五就見到有老板來看房，說是考慮重新開發(fā)這棟樓，但看完后都沒了下文。
“去年年初，收水電費的人還來通知我們住戶，限令我們在4月前搬出去，說這里已經(jīng)被其他人買了下來，要重新開發(fā)，但后來聽說開發(fā)的事又黃了”，住在銀豐大廈二樓一位50多歲的住戶說。
事實上，爛尾樓由于牽涉到復雜的產(chǎn)權、債權和債務問題，盤活的難易程度大相徑庭。據(jù)三灶鎮(zhèn)一名從事爛尾樓盤活的知情人介紹，有些樓盤債權債務相對少，盤活簡單一些，有些則很復雜，需要花費太長時間，投入也相當巨大，不少外來投資者都望而卻步。以當?shù)卮饲氨P活的爛尾樓南麗市場為例，由于債權債務錯綜復雜，盤活工作前后進行了二十年，直到2009年才理清，很多投資者都沒有這個耐心和決心等這么久。
由于開發(fā)商不愿正面回應，銀豐大廈未來的命運仍是一個謎。香洲區(qū)政府有關知情人表示，由于銀豐大廈是爛尾樓，債權、債務糾紛太復雜了，并未被列入當?shù)氐娜f改造項目，而類似的爛尾樓要盤活，主要還是靠企業(yè)通過市場手段，找到新的有實力的開發(fā)商接手，并理順原有的債權債務關系，否則改造和盤活無從談起。
珠海市住建局一名官員則表示，珠海爛尾樓多數(shù)在上世紀90年代動工興建，多年過去，規(guī)劃、消防等方面的法律法規(guī)也發(fā)生了變化，過去的規(guī)劃設計也難以符合當前的市場需求，很多樓盤在成本、融資方面也有困難。
有業(yè)內人士表示，按照地理位置、區(qū)段，銀豐大廈建筑面積約為3.5萬多平米，按現(xiàn)在一平米賣一萬元計算，市值在3.5個多億，但這只是指樓盤的開發(fā)潛力，該樓盤雖然已經(jīng)建成二十多層，但由于爛尾，并未取得預售許可證，因此其市值無法兌現(xiàn)，目前只有土地價值，大約在8000萬元左右。
出路
成立處理爛尾樓專門機構
為盤活爛尾樓，三灶鎮(zhèn)此前專門成立了相應機構———清理整頓閑置資產(chǎn)辦公室，主要充當“中介”的角色，不參與經(jīng)營，重點是引進開發(fā)商接盤，幫忙提供政策服務，理清債權債務。目前，超過8成的爛尾樓起死回生，只剩下約十萬平米的爛尾面積。
類似銀豐大廈的“爛堅強”如何才能起死回生？
采訪中，業(yè)界人士紛紛呼吁，一方面，投資商投資要理智，不要盲目開發(fā)，以免出現(xiàn)新的爛尾樓；另一方面，對于原來歷史已形成的爛尾樓，有關部門應當成立專門機構幫助開發(fā)商協(xié)調處理債權債務關系。
類似的呼吁已經(jīng)得到了政府層面的重視。為解決包括爛尾樓在內的城市建設問題，珠海市去年7月專門成立了一個相應機構———珠海市城市更新管理辦公室，承擔主城區(qū)“三舊”改造和城市更新重任。
該機構一名工作人員近日在接受南都記者采訪時表示，珠海市政府高度重視爛尾樓的盤活和開發(fā)，此前將一些爛尾樓納入了舊廠房的改造，有一些優(yōu)惠政策，但發(fā)現(xiàn)力度還不夠，前不久，市政府又委托珠海市國土局制定關于爛尾樓盤活的優(yōu)惠政策和辦法，目前該辦法正在征求部門意見。珠海市國土辦公室表示，由于辦法正在制定當中，具體細節(jié)尚不便對外透露。
南都記者綜合媒體已公開的報道發(fā)現(xiàn)，早在2006年，珠海原建設局就已經(jīng)采取了“一樓一策”的方式，對爛尾樓盤活進行分類處置，比如對原設計規(guī)模較大、短期內無力全部建成的，允許其按現(xiàn)狀進行裝修，對于已簽訂國有土地使用出讓權合同的爛尾樓項目，允許用地單位補交原本已用年限的土地使用權出讓金后，簽訂補充合同，重新約定出讓時間，以便照顧到每個爛尾樓的實際情況。這一政策也被延續(xù)至今。
有不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)界人士提議，政府還可出臺一些更具有針對性的盤活措施，比如對爛尾樓放開“購房入戶”政策，這樣可以幫助新接手的開發(fā)商減少歷史債權債務帶來的風險，同時增強爛尾樓盤的吸引力。
為了盤活爛尾樓，三灶鎮(zhèn)此前專門成立了相應機構———清理整頓閑置資產(chǎn)辦公室。該辦公室一名前工作人員介紹，該辦公室在爛尾樓盤活中主要充當“中介”的角色，不參與經(jīng)營，重點是引進開發(fā)商接盤，幫忙提供政策服務，理清債權債務。有些時候，政府甚至可以暫時吃點虧，比如該鎮(zhèn)此前牽線搭橋引來了一批投資商，但由于價格低于原業(yè)主的要求，雙方始終談不攏。在這種情況下，當?shù)貨Q定中間差價由財政來負擔，最終促成了這筆合作，一下子使得40棟爛尾樓裝修成工業(yè)廠房和工人宿舍。
南都記者獲悉，成立清理整頓閑置資產(chǎn)辦公室后，三灶鎮(zhèn)盤活爛尾樓的速度和效率大大提高，目前，超過8成的爛尾樓已經(jīng)起死回生，只剩下約十萬平米的爛尾面積。
盤活案例
資本大鱷投資5.6億元清理債務
近年來，市區(qū)不少爛尾樓被陸續(xù)改造變身成為了新樓盤，其中包括中珠水晶堡、山海一品、恒天國際大廈、恒裕尚都商業(yè)廣場等。其中，對爛尾樓“天上人間”的盤活無疑堪稱珠海爛尾樓盤活的經(jīng)典案例。但盤活中也有一波三折，最終仍然失敗的案例。
“天上人間”政府牽線引入開發(fā)商
“天上人間”位于珠海隧道北的迎賓北路，占地21萬平方米，因定位“富豪社區(qū)”，遂取名“天上人間”。但該項目1998年8月開工兩年后就因資金斷鏈，被迫停工，加入爛尾樓的行列。2004年，隨著房地產(chǎn)回暖，萬科、和黃、IPC英格仕等知名開發(fā)商都曾覬覦該項目，并大費周折，但權屬關系太復雜，債務纏身，最終都沒法拿下來。
為了徹底啃掉這塊“硬骨頭”，2006年底，在市政府有關部門的牽頭下，珠海本土地產(chǎn)大鱷華發(fā)集團開始介入托管開發(fā)商———檸湖公司，專門處理債務清理工作，分別與部分債權人簽訂和解協(xié)議，并投入上億元代替檸湖公司向部分債僅人償還了相當數(shù)額債務，最終歷時一年多，直至2008年才理清了“天上人間”的權屬關系。
2008年6月16日下午，爛尾8年的“天上人間”舉行公開競拍，最終被華發(fā)以16.2億元的總價拿下，迎來了“浴火重生”。
金山時代廣場爛尾20年后終于復活
在爛尾20年后，曾淪為笑柄的金山時代廣場也于去年8月宣布“復活”。
其盤活的秘訣同樣在于引入了新的資本大鱷，理清了原來的錯綜復雜的債權債務關系。接手的華融資產(chǎn)管理公司深圳辦事處副總經(jīng)理任擁軍坦言，該公司投資5.6億元左右，專門用于清理該項目的債權債務關系，目前問題基本上已經(jīng)全部解決，大廈將建51層，其中負1層到地面的6層為商業(yè)零售，7層至21層為五星級酒店，22層至50層為酒店式公寓，51層是會所。
三海大廈三次重復查封八年“抗戰(zhàn)”
位于珠海香洲情侶路北堤、面朝大海的三海大廈被譽為“珠海最漂亮爛尾樓”，由于其包括金海樓、銀海樓、碧海樓三棟樓，并互為犄角，也被珠海人形象地稱為“珠海三炷香”。
2004年，因為涉嫌挪用公款、非法吸儲，大廈開發(fā)商———東北金城總經(jīng)理戴振鐸被捕入獄，三海大廈從此成為爛尾樓。
之后，珠海市法院等機構便開始了盤活工作，先后對三海大廈1.8萬平方米土地、720余套住宅及六層裙樓進行了以物抵債、拍賣等方式處理，以理清債權債務，引起外來資本重新開發(fā)，不過，因眾多債權人訴求不同，且各自為政，使得三海大廈部分物業(yè)出現(xiàn)了同一資產(chǎn)兩個債權人三次重復查封的怪現(xiàn)象，以致將三海大廈長達八年的盤活工作最終拖入困局。
猜想
樓市會重蹈覆轍嗎？
隨著近幾年中國樓市的持續(xù)暴漲，越來越多的專家發(fā)出警告，擔心樓市出現(xiàn)泡沫，重蹈1993年的覆轍。
今天的樓市跟1993年有多相似？會重蹈覆轍嗎？
景澤國際(珠海)有限公司董事總經(jīng)理唐鐵軍表示，現(xiàn)在的情況與90年代初期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫根本不具可比性。90年代初，房地產(chǎn)市場剛興起，法律法規(guī)和配套政策都很不完善，當時人們買一塊地，搞一個規(guī)劃圖紙，還沒建就可以開始賣房，市場非常混亂，而當時國家又開始取消國企事業(yè)單位的福利房，又沒有開發(fā)廉住房、公租房等其它房源，導致房源品種只有商品房一種，更起到了推波助瀾的作用。因此當國家1993年底實行宏觀調控，銀行不再貸款，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。
唐鐵軍說，如今，要進軍房地產(chǎn)業(yè)首先得交清地價款，而且如果閑置兩年，政府還要收回，房子要建好取得預售許可證才能銷售，因此現(xiàn)在只有有實力的開發(fā)商才能進入房地產(chǎn)。
賈永清認為最關鍵的是，十幾年前，當時雖然有很多人炒房，但由于剛改革開放不久，每個人的口袋都沒多少錢，開發(fā)房子的錢都來自于銀行貸款，因此到了1993年底，當中央宏觀調控，銀行不再貸款，開發(fā)商一下子就沒了錢，于是死掉了一大批。
“現(xiàn)在不同了，很多開發(fā)商的資金還是很充裕的，對銀行的依賴不再像以前那么大”，賈永清說，近幾年，中央也多次調控樓市，并緊縮銀根，但房價還在漲，這是因為開發(fā)商的承受能力比當年大大提高了。
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